Zaliczka a zadatek. Czym się różnią i którą formę wybrać przy umowie przedwstępnej?

Czym jest Zadatek? Czym jest Zaliczka?

O ile na pierwsze z postawionych powyżej pytań odpowiedzieć prosto – wystarczy odwołać się do Kodeksu Cywilnego i zacytować:

„§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.” (art. 394 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny, Dz.U.2014.0.121 t.j.)

O tyle zaliczka jako taka, nie ma żadnych uwarunkowań określonych w polskim prawie. Oznacza to, że w przypadku kwoty pieniężnej przekazanej drugiej stronie w formie zaliczki, należy dokładnie opisać w umowie przedwstępnej:

• co się z zaliczką stanie w przypadku niewykonania umowy (analogicznie do paragrafu 1 art. 394K.C. Zwyczajowa wykładnia mówi o zwracaniu zaliczki w takim wypadku – co oznacza, że jej przekazanie praktycznie nie rodzi skutków prawnych i nie obowiązuje stron do niczego),
• co się z nią stanie w przypadku wykonania umowy (ważne! Skoro nie ma konkretnych zasad, nie można przyjmować że to jest część zapłaty per analogiam, choć akurat taka wykładnia jest powszechna i również w ten sposób zaliczka jest traktowana przez prawników – w tym sądy)
• oraz co  w przypadku, gdy umowy nie da się wykonać z przyczyn niezależnych.

Która forma jest lepsza?

Można przyjąć, że bezpieczniejszą – a przez to lepszą dla obu stron – formą jest zadatek. Jako dokładnie opisany w Ustawie, nie podlega dowolnej interpretacji, a każda ze stron zna uwarunkowania jeszcze przed przystąpieniem do negocjacji. Nie ma więc również obaw o manipulację treścią umowy w tym zakresie, czy po prostu przeoczenie istotnego dla którejś ze stron zapisu.

Co więcej, paragraf 1 art. 394K.C. pozwala również w treści umowy na zmianę zapisów odnośnie zadatku. Na przykład można umożliwić jego (częściowy lub całościowy) zwrot w przypadku niewykonania umowy przez kupującego, o ile ten np. nie zdołał uzyskać kredytu na sfinansowanie transakcji i jest w stanie decyzję negatywną udokumentować. Tego typu zapisy pojawiają się czasami w umowach z deweloperami, ale również pomiędzy osobami fizycznymi czy innymi podmiotami.
W związku z tym, nie widzę powodu stosowania nieokreślonego tworu Zaliczki.

Jaki wpływ ma standardowy, „kodeksowy” zadatek na strony umowy?

Z zasady, standardowo potraktowany zadatek zobowiązuje obie strony do wykonania umowy, pod rygorem takiej samej odpowiedzialności finansowej. W przypadku braku woli wykonania umowy, strona, która zdecydowała się wycofać z transakcji, traci dokładnie kwotę ustalonego zadatku, a druga strona tę sumę zyskuje. Oznacza to, że zadatek określony w rozsądnej wysokości sprawia, że żadnej ze stron nie opłaca się wycofanie z transakcji.

Pozostaje jeszcze oczywiście kwestia określenia czym „rozsądnej wysokości zadatek” jest. Po pierwsze, pamiętać należy, że powinien być określony kwotowo – jako określona suma pieniędzy. Po drugie jednak, warto jego wysokość odnieść to wartości transakcji. Tutaj jest kilka „szkół” i podejść. Zbywca zazwyczaj chciałby zadatku jak najwyższego (bo będąc zdecydowanym na sprzedaż, nie planuje wycofania się z transakcji, a obawia się tego z drugiej strony). Kupujący zazwyczaj chciałby, by zadatek był jak najniższej wysokości (żeby nie stracić zbyt dużo, gdyby nie udało się uzyskać środków na zakup itp.).

Zdarza się jednak, że to kupującemu zależy na wysokim zadatku. Kiedy? Zazwyczaj wtedy, gdy dysponuje dużą częścią ceny w formie gotówki a nieruchomość jest kupowana po okazyjnej cenie. Istnieje wtedy prawdopodobieństwo wycofania się zbywcy z transakcji, gdy otrzyma lepszą ofertę. Pamiętając jednak, że będzie musiał zwrócić otrzymany zadatek podwójnie (czyli dołożyć drugie tyle z własnej kieszeni), wysoka kwota zadatku pozwala uniknąć takiego ryzyka.

Inny też zadatek występuje w przypadku transakcji o niskiej wartości, a inny przy wielomilionowych kwotach. Niemniej w przypadku normalnych transakcji, nieobarczonych zbytnim ryzykiem i po rynkowych cenach, zazwyczaj zadatek kształtuje się na poziomie 5-10% ceny zakupu. Dużo niższy i dużo wyższy powinien zapalić lampkę ostrzegawczą, a strona, której został zaproponowany, powinna dowiedzieć się co taką wysokość zadatku motywuje.

Należy pamiętać, że zadatek/zaliczka jako jeden z zapisów umowy, również podlega negocjacji.

Choć powyższy tekst omawia kwestię zadatku i zaliczki na przykładzie umowy przeniesienia własności nieruchomości, to obie formy są również bardzo często stosowane w innych umowach – praktycznie zawsze tam, gdzie przed spełnieniem określonego świadczenia część jego ceny zostaje przekazane stronie, która świadczenie ma spełnić. Warto więc pamiętać, że w każdym takim wypadku można posługiwać się zarówno terminem Zaliczki, jak i Zadatku oraz co się wiąże ze stosowaniem tego drugiego.

Tomasz Suski, lipiec 2015
Jeśli wpis okazał się przydatny – zapisz się na newsletter lub polub nas na FB, by nie przegapić kolejnych!