Wpływ zmian w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego i innych ustawach na kredyty zabezpieczone hipoteką

Jakie zmiany wprowadzono 1 maja 2016 roku w ustawie o księgach wieczystych i hipotece?

Na początek cytat ze zmienionej Ustawy o księgach wieczystych (art. 68 ust. 2a): „Suma hipoteki na nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803 oraz z 2016 r. poz. 585) nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. Do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej dołącza się operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.”.

A teraz z polskiego (czy też prawnego) na nasze:
Suma Hipoteki ustanawianej na nieruchomości rolnej nie może przekraczać wartości tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. I tu jest przysłowiowy pies pogrzebany. W przypadku budowy bank wyceni docelową wartość nieruchomości po zakończeniu budowy. Tymczasem dla sądów w myśl tej ustawy zdarzenia przyszłe i wycena przyszła nie ma znaczenia. Najprościej będzie to wytłumaczyć na przykładzie budowy domu:

• Wartość działki: 100 000 PLN
• Koszt budowy: 300 000 PLN
• Suma wkładu własnego: 200 000 PLN (koszt działki + koszt części budowy. Specjalne zakładam duży wkład własny żeby pokazać, że nawet to nie zmienia sytuacji kredytobiorcy)
• Kwota kredytu: 200 000 PLN
• Nieruchomość (działka): szeroko pojęta rolna (może to być np. 4 klasa R, pastwiska itp.), takie oznaczenie widnieje w księdze wieczystej (pozostałymi dokumentami zajmiemy się później)

Zgodnie z nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece, maksymalna możliwa suma hipoteki na dzień ubiegania się o kredyt wynosi 100 00 PLN. Tymczasem banki, ze względu na konieczność zabezpieczenia nie tylko kapitału udzielonego kredytu, ale również odsetek, kosztów windykacji itp. roszczeń wynikłych w przypadku konieczności windykacji dłużnika, stosują najczęściej zabezpieczenie w postaci hipoteki do wartości w granicach 150% d0 200% kwoty udzielonego kredytu (najczęściej – tzn. poniżej 150% się zdarza, a spotkaliśmy się już z hipoteką na 300% kwoty kredytu, ale to raczej wyjątki potwierdzające powyższą regułę).
W naszym przykładzie, hipoteka powinna więc opiewać na kwotę 300 000 PLN lub 400 000 PLN.

Siłą rzeczy więc, biorąc pod uwagę znowelizowane przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, bank nie jest w stanie odpowiednio zabezpieczyć swojej wierzytelności. Co więcej, ustawodawca nie przewidział żadnych wyłączeń od tego przepisu – to znaczy, że dotyka on tak samo osoby, która ma 800m2 działki pod domek na przedmieściach, jak i 100ha gospodarstwo rolne.

Co ma zrobić kredytobiorca z działką rolną?

I przechodzimy do sedna – jak sobie radzić z zaistniałą sytuacją? Jakie możliwości ma właściciel działki, oznaczonej w KW jako związanej w jakikolwiek sposób z działalnością rolniczą? Sytuacja zależy od pozostałych dostępnych dla danego terenu dokumentów, czyli:

• Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (czy jest, jakie jest przeznaczenie działki w planie)
• Decyzji o warunkach zabudowy (czy została wydana)
• Pozwolenia na budowę (czy zostało wydane)
• Oznaczenia przeznaczenia gruntu w Ewidencji Gruntów

oraz od klasy gruntu w przypadku oznaczenia R, można jednak założyć, że nikt nie planuje budowy na działkach klas 1-3, dla których nie uchwalono MPZP (ze względu na praktyczny brak możliwości wyłączenia z produkcji rolnej).

Zasadniczo dla sądu prowadzącego księgę wieczystą nieruchomości istotny jest jedynie zapis w KW. Jednak należy pamiętać, że księga wieczysta to dokument wtórny, niejako zbierający tylko w jednym miejscu informacje zawarte w innych dokumentach (m.in. tych wymienionych powyżej). Należy więc dokonać zmian w księdze wieczystej tak, by przeznaczenie gruntu w niej wpisane nie było rolnicze, najpierw zmieniając dokumenty źródłowe.

Tryb postępowania przy zmianie przeznaczenia gruntu na budowlane

Prawie zawsze, z jednym wyjątkiem, który opiszę w dalszej części, należy wykonać operat geodezyjny w celu aktualizacji przeznaczenia gruntu. Podstawą do zmiany przeznaczenia w Ewidencji są:

• MPZP, jeżeli grunt jest w nim przeznaczony na cele budowlane. Należy pozyskać wypis i wyrys z MPZP (w urzędzie gminy). Co ważne, plan nie może dopuszczać żadnej formy działalności rolniczej (czyli nie dotyczy to zabudowy zagrodowej i siedliskowej, jak również w przypadku przeznaczenia tylko części działki pod zabudowę zmiany w KW nie będą wystarczające).
• Wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zazwyczaj nie jest uznawana za wystarczającą na zmianę przeznaczenia, jednak niezbędna w przypadku braku MPZP do kolejnego kroku.
• Wydane pozwolenie na budowę, na podstawie MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy. Należy rozpocząć budowę (wystarczy jeden wpis w dzienniku budowy).

Na podstawie tych dokumentów i stanu faktycznego (czyli rozpoczętej budowy) geodeta sporządzi operat geodezyjny w celu zmiany przeznaczenia działki w ewidencji i przygotuje wniosek o taką zmianę. Ewidencję prowadzą starostwa powiatowe. W ewidencji przeznaczenie gruntu zostanie ustalone jako Bp, co już jest dla sądu wystarczające do wpisu hipoteki wyższej niż aktualna wartość działki. Jednak niezbędny do tego będzie kolejny krok:

Po zmianie w ewidencji, należy pobrać ze starostwa wypis i wyrys z ewidencji gruntów, koniecznie z klauzulą pozwalającą na wprowadzenie zmian w KW! Z tym dokumentem udajemy się do sądu prowadzącego księgę wieczystą i składamy wniosek o wpis nowego sposobu użytkowania w dziale I księgi wieczystej.

Co najważniejsze – pomimo iż sposób ten wygląda na zawiły i czasochłonny, realnie odbywa się to bardzo sprawnie. Również w sądzie nie trzeba będzie czekać kilka miesięcy na zmiany, gdyż zmiany wprowadzane na podstawie ewidencji nie wymagają posiedzenia sądu i idą szybszym torem. Teoretycznie cała sprawa możliwa jest do załatwienia w dwa – trzy tygodnie. Przynajmniej do czasu, aż wyżej wymienione instytucje nie zostaną zasypane podobnymi sprawami przez osoby ubiegające się o kredyty.

Na wstępie tego rozdziału wpisu wspomniałem o jednym wyjątku. Tym wyjątkiem jest sytuacja, w której w ewidencji gruntów i budynków przeznaczenie terenu jest budowlane. W takim wypadku pomijamy etapy początkowe, uzyskujemy wypis i wyrys z ewidencji przeznaczony do wprowadzenia zmian w KW i udajemy się do sądu.

Strach ma wielkie oczy

Jak widać wprowadzenie zmian w przeznaczeniu gruntu niezbędnych do stworzenia możliwości zabezpieczenia przez bank wierzytelności wcale nie są takie trudne do przeprowadzenia. Szkoda tylko, że rząd nie przygotował takiej instrukcji po tym, jak zaczął dostawać sygnały o problemach kredytobiorców. Na szczęście są na rynku profesjonalni doradcy finansowi, którzy swoim klientom potrafią podpowiedzieć sposób rozwiązania sytuacji. My oczywiście nie ukrywamy swojej wiedzy i jak zwykle dzielimy się nią ze wszystkimi zainteresowanymi, nie tylko z naszymi klientami. Mam nadzieję, że ten wpis, bardzo przecież na czasie, przyda się wielu osobom.

PS. Oczywiście w przykładzie posłużyłem się budową domu, jednak sytuacja dotyka również innych przypadków – np. budowy hal czy obiektów przemysłowych, zazwyczaj przecież sytuowanych na obrzeżach miast, gdzie przeznaczenie gruntów w ewidencji widnieje jako rolne. Sposób postępowania w takich przypadkach jest identyczny jak opisany powyżej.

Ustawa zalinkowana we wstępie wprowadziła również inne zmiany w innych ustawach, wspomnianych tylko w tekście, jednak opisywanie ich nie jest konieczne dla zrozumienia istoty opisywanej dzisiaj sprawy, jak również zwyczajnie brak już na to miejsca w niniejszym wpisie.

Tomasz Suski, czerwiec 2016

Jeśli wpis okazał się ciekawy lub przydatny – polub nas na FB lub zapisz się na newsletter, by nie przegapić kolejnych!

 zdjęcia pochodzą z serwisu dreamstime