Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) – Co to jest i jak to czytać?

MPZP, jako obowiązujące prawo lokalne, stanowi podstawę do wydawania decyzji administracyjnych (np. pozwoleń na budowę) i już samo to sprawia, że dla inwestora kupującego nieruchomość stanowi jeden z podstawowych i najważniejszych dokumentów do sprawdzenia i oceny. Dodatkowo ułatwia proces inwestycyjny, ponieważ ściśle i dokładnie określa zasady zagospodarowania terenu, co znacząco ułatwia projektowanie i, co ważniejsze, nie dopuszcza dowolnej interpretacji projektu w wydziale architektury.
MPZP składa się z dwóch zasadniczych części:

Część tekstowa uchwały - opisowa

W tej części podaje się wszystkie informacje wymagane dla prawa miejscowego, czyli podstawę prawną itd. oraz to, co dla inwestora jest najważniejsze - parametry zagospodarowania przestrzeni, takie jak m.in. (nie wszystkie muszą się zawsze pojawiać):

• przeznaczenie terenu – czyli opis m.in. dopuszczalnego rodzaju zabudowy oraz sposobów wykorzystania nieruchomości. Poszczególne rodzaje użytkowania oznaczane są symbolami literowymi lub składającymi się z liter i cyfr (np. MU1), umieszczonymi również na załączniku graficznym
• gęstość zabudowy – wskaźnik określający stosunek kubatury zabudowy do powierzchni terenu (m³/ha)
• intensywność zabudowy – określa stosunek ogólnej powierzchni zabudowy do powierzchni terenu
• maksymalny dopuszczalny procent zabudowy działki
• minimalny dopuszczalny procent powierzchni biologicznie czynnej – zieleni na działce
• wysokość zabudowy i maksymalną liczbę kondygnacji, czy też rodzaj zadaszenia (płaskie, spadziste o określonym kącie itd.)
• położenie obiektów w granicach działek – np. odległość linii zabudowy od drogi itp.
• ilość i rodzaj wymaganych miejsc parkingowych – zazwyczaj w stosunku do powierzchni lub wyrażonej jednostki (np. 1,2 miejsca na 1 lokal mieszkalny lub 1 miejsce na XXXm² powierzchni biurowej itd.)
• strefy i obiekty ochrony – zarówno archeologiczno – konserwatorskiej, jak i ogólnie pojętej środowiskowej
• infrastruktura techniczna – np. sposób zaopatrywania nieruchomości w wodę czy odbioru ścieków
• często (zwłaszcza w przypadku planów przeznaczających dotychczasowe tereny niezurbanizowane pod osiedla lub przemysł w dużych miastach) również określa się m.in. klasy dróg itp.
• czasami określa się również bardziej precyzyjnie sposób wykonania zabudowy – np. w miejscach już wypełnionych zabudową historyczną (kamienice) można trafić na plany opisujące dokładnie nie tylko rodzaj zadaszenia, ale również pokrycie dachowe, kolor elewacji itp.
• i różne inne, zależnie od konkretnej sytuacji danego terenu.

Część rysunkowa (graficzna) MPZP – obowiązkowy załącznik do uchwały

Wykonywana jest na podkładzie Mapy Zasadniczej i zawsze zawiera elementy takie jak:

• obszar obowiązywania danej uchwały,
• obszary kategorii użytkowania (oznaczone osobnymi kolorami i oczywiście oznaczeniami literowymi przyjętymi w uchwale),
• linie zabudowy itp.

Na podstawie tego załącznika możemy się szybko zorientować, w której kategorii mieści się interesująca nas działka, a zatem jakie uwarunkowania są dla niej stawiane w treści uchwały.

Co jeszcze warto wiedzieć o Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego

Po pierwsze – sposób uchwalania. Otóż MPZP musi być zgodny ze studium uwarunkowań przestrzennych (jeżeli taki dokument w gminie powstał), a podczas prac nad jego ostatecznym kształtem, jest m.in. etap wyłożenia projektu do publicznej wiadomości i zbierania wniosków i zastrzeżeń do projektu Planu.
Jeśli więc masz nieruchomość na terenie jeszcze nieobjętym Planem, lub masz takową na oku – sprawdź, czy prace nad MPZP dla tego terenu już trwają i na jakim są etapie. Możesz mieć wpływ na jego ostateczny kształt! (oczywiście w granicach rozsądku)
Dla uchwalonych już Planów również można zgłaszać wnioski o zmianę ich postanowień, jednak praktyka wskazuje, że łatwiej pewne rzeczy przeforsować na etapie tworzenia projektu od zera.

Po drugie – Plany są publiczne. Każdy może uzyskać do nich wgląd (lub odpis dla interesującego go fragmentu terenu). Co więcej, publikowane są również w internecie w Biuletynach Informacji Publicznej, a mapy MPZP można znaleźć też np. na Geoportalu. Nie ma więc żadnego problemu z dostępem do informacji o przeznaczeniu interesującego nas terenu i warto pamiętać o tym dokumencie!

Tomasz Suski, lipiec 2015

Jeśli wpis okazał się przydatny – zapisz się na newsletter lub polub nas na FB, by nie przegapić kolejnych!