Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Dlaczego zaczynam od tej kwestii? Otóż zdaję sobie sprawę, że spora część naszych czytelników doskonale zna działy KW i potrafi je czytać. Zatem nie będę ich tym zanudzał na wstępie. Pozostałych uspokajam – w dalszej części tekstu opiszę konstrukcję KW.
O czym więc mówi rękojmia wiary publicznej KW? W skrócie – nie wierz zapisom KW. Brzmi strasznie. I oczywiście nie chodzi o to, żeby w ogóle KW jako źródło informacji o nieruchomości odrzucać. Jest, i będzie, to podstawowy dokument każdej nieruchomości.
Rękojmia wiary publicznej wynika niejako z konstrukcji KW. Otóż Księga Wieczysta jest dokumentem wtórnym. Dane w niej zawarte, są tylko niejako zbiorem informacji wynikających z innych dokumentów.
Na przykład: Informacja o właścicielu nieruchomości zapisana w II dziale KW, zmienia się na podstawie aktu notarialnego (postanowienia sądu etc.) przeniesienia własności. Czyli – dokumentem faktycznie ustalającym własność nieruchomości jest w tym wypadku wspomniany akt notarialny (postanowienie sądu etc.), a nie Księga Wieczysta! Zatem aby mieć względną pewność, czy zbywca jest faktycznie właścicielem nieruchomości, należy sprawdzić:
• czy jest wpisany w II dziale KW jako właściciel
• czy w tymże dziale KW nie ma wzmianek o wnioskach
• dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości przez obecnego właściciela (w tym zweryfikować zapisy tego dokumentu i KW)
Zrobiłeś to wszystko, jesteś pewien, że zbywca może Ci sprzedać nieruchomość. Błąd!
Zdarzają się, niestety, takie sytuacje, że zbywca jednego dnia postanawia „sprzedać dwa razy”. A Ty nie masz jak tego sprawdzić. I tu właśnie zaczyna działać rękojmia wiary publicznej KW. Jeśli zbywca sprzedał wcześniej nieruchomość komu innemu, a Ty dopełniłeś wszelkich możliwych czynności weryfikacyjnych i nabywasz ją w dobrej wierze, to jesteś chroniony wspomnianą rękojmią. Czyli – masz prawo roszczenia wydania nieruchomości w stosunku do osoby, która nabyła ją przed tobą.
Gorzej, jeśli sam się w tej sytuacji znajdziesz – wtedy oczywiście pozostaje droga sądowa ze zbywcą. Ale nie o tym jest ten wpis.
Budowa Księgi Wieczystej
Wróćmy do podstaw: czym jest Księga Wieczysta?
Otóż, jak sama nazwa wskazuje, pomimo prowadzenia rejestru w formie elektronicznej, jest to faktycznie stos papieru. Kiedyś była to fizycznie księga, w której były ręcznie wprowadzane wpisy i dołączane dokumenty źródłowe tych wpisów, teraz to w sumie teczka z tymi dokumentami. Sam rejestr możemy w każdej chwili bezpłatnie przejrzeć w internecie.
KW prowadzone są przez odpowiednie terytorialnie sądy rejonowe. Aby informacja zapisana w Księdze Wieczystej była łatwa do odnalezienia, identyfikacji i interpretacji, podzielono KW na działy.
Dział pierwszy – oznaczenie nieruchomości
Tutaj zawiera się opis nieruchomości – położenie, obszar, określenie rodzaju oraz prawa związane z prawem własności danej nieruchomości (np. informacja o udziale lokalu w gruncie, opisanym w innej KW). Danymi źródłowymi dla tego działu są dane z ewidencji gruntów i budynków.
Tu sprawdzamy, czy czytamy KW nieruchomości, która nas interesuje, sprawdzamy czy jest np. ujawniony budynek posadowiony na działce, czy wpisana jest przynależność komórki lokatorskiej itp.
Dział drugi – oznaczenie właściciela bądź użytkownika wieczystego nieruchomości
W tym dziale oczywiście wpisane są dane osoby (fizycznej bądź prawnej), która jest uprawniona do rozporządzania daną nieruchomością. Danymi źródłowymi tego działu są akty notarialne przeniesienia własności, postanowienia sądów, uchwały prawa miejscowego lub krajowego i inne dokumenty określające stan władania nieruchomością.
Tu sprawdzamy, czy osoba przedstawiająca się jako uprawniona do władania nieruchomością faktycznie nią jest.
Dział trzeci – spis ograniczonych praw rzeczowych oraz roszczeń (poza hipotekami)
Tu mamy wiele potencjalnych rodzajów wpisów – od służebności gruntowych, przez roszczenia sprzedaży, aż po ograniczenia w rozporządzaniu wynikające z przepisów szczególnych. Dane źródłowe pochodzą z bardzo wielu źródeł, ponieważ sam dział jest bardzo „pojemny”.
Tu praktycznie każdy wpis powinien zapalić lampkę ostrzegawczą w naszej głowie i skłonić do zapoznania się z dokumentami, z których wynika. Praktycznie tylko służebności gruntowe są w tym dziale względnie bezpieczne z punktu widzenia nabywcy.
Dział czwarty – hipoteka
Sprawa prosta. Dział ten zawiera wpisy hipotek zabezpieczających wierzytelności.
O czym warto pamiętać?
Wszelkie prawa wpisane w dziale III i IV Księgi Wieczystej obciążają bezpośrednio nieruchomość. Oznacza to, że w momencie zbycia nieruchomości nie „pozostają” u poprzedniego właściciela, a przechodzą na kolejnego. Prawa – nie ich przyczyny. Czyli nie musimy spłacać kredytu zabezpieczonego hipoteką, ale jeśli nie spłaci go zbywca, to bank zajmie naszą, świeżo zakupioną nieruchomość.
Nieruchomości dotyczą również inne sprawy i dokumenty, warto sprawdzić przed nabyciem ewentualne zadłużenie, zameldowanie osób oraz różne inne kwestie zależnie od rodzaju nieruchomości. Pomoże w tym dobry pośrednik nieruchomości lub dobry doradca finansowy.
Tomasz Suski, czerwiec 2015
Jeśli wpis okazał się przydatny – polub nas na FB lub zapisz się na newsletter, by nie przegapić kolejnych!